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敷地の形状、道路との位置関係などの条件、建築基準法などに適合した建物の概略設計、配棟などに関する開発計画を想定し、これに応じた事業実施計画を策定することが必要です。
なお、地価公示法により地価公示が行われている地域において更地の正常価格を求めるときは、公示価格との規準を必要とし、その内容を鑑定評価報告書に記載しなければなりません。
建付地建付地は、一般にはない類型の土地です。
建物のみを単独に評価すると二〇〇〇万円、その敷地を更地として単独に評価すると三〇〇〇万円であるとき、その自用の建物及びその敷地の取引価格が四八〇〇万円となり、一体評価した価格も四八〇〇万円となるとしますと、実際の評価においてしばしば認められることですが、この考え方として建付地の価格があり、二〇〇万円が建物所在による減価（一般に建付減価といいます）です。
建付地は、建物等と結合して有機的にその効用を発揮しているため、建物等と密接な関連を持っています。
したがって、建付地の鑑定評価は、建物等と一体として継続使用することが合理的である場合において、その敷地について部分鑑定評価を行うものです。
建付地の鑑定評価額は、原則として更地としての鑑定評価額を限度とし、配分法に基づく比準価格および土地残余法による収益価格を関連づけて決定されます。
更地は最有効使用が期待されますが、建付地は自用の建物及び敷地の敷地部分として建物等による制約があります。
そのため、一般に更地価格を限度としています。
都市計画法、建築基準法などの公法上の規制は、時代の要請、都市の変化などにより改正されますので、既存建物によっては現行法の規制を上回る利用（例・現行法で容積宰八〇〇パーセントであるが既存建物は九〇パーセントの容積率相当の延面積）が存在します。
このようなケースを考慮し「原則として」という文言が評価基準に規定されています。
配分法および土地残余法を適用する場合の事例は、対象地と建物等の適応状態が同程度のものを選ぶ必要があります。
また、建付地の価格を求める場合は、その土地の最有効使用との格差、更地化の難易の程度など敷地と建物等との関連性を考慮することが要請されます。
借地権および底地、借地権は、借地法（旧法、平成四年七月まで適用）または借地借家法（新法、平成四年八月施行）に基づく借地権（建物所有を目的とする地上権および賃借権）をいいます。
底地は、宅地について借地権の付着している場合におけるその宅地の所有権をいいます。
借地権について基本的に注意したいのは、旧法による借地権と新法による借地権の分類です。
旧法による借地権は、全国で約二〇〇万件あるといわれていますが、新法施行後も事実上存続し新法は平成四年八月以降新規契約の借地権に適用されます。
したがって今後は、旧法による既存借地権、新法による普通借地権、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権および事業用借地権の五類型の借地権が存在することになります。
このうち一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権および事業用借地権は、広義の定期借地権といわれ、期間が有限であるため通常の借地権と価格形成が異なります。
借地権および底地の鑑定評価にあたっては、借地権の価格と底地の価格とは密接に関連し合っているので、次の諸点を十分に考慮し相互に比較検討すべきであると評価基準は規定しています。
借地権慣行の地域性……宅地の賃貸借および借地権取引の慣行の有無とその成熟の程度には地域性があります。
都市によって慣行は異なりますが、一般に地価の高い都市ほどその成熟度が高いことが認められます。
また、同一都市内でも地域によって慣行が異なることがあります。
借地権の存在と借地権価格……借地権の存在は必ずしも借地権価格の存在を意味するものではありません。
地価と賃料のバランスがとれている地域では、借地人に帰属する経済的利益が発生せず、借地権価格が存在しないことが認められます。
また、借地権取引の慣行として、単独で取引の対象となっている都市と、単独では取引の対象とならず建物の取引に伴って取引対象となっている都市があります。
借地権取引の態様……借地権取引には、次のような態様があり調査を必要とします。
借地権が一般に有償で創設され、または継承される地域であるか否か。
借地権の取引が一般に所有者以外の者を対象として行われる地域であるか否か。
堅固建物の所有を目的とする借地権の多い地域であるか否か。
借地権に対する権利意識について借地人側が強い地域であるか否か。
一時金の授受が慣行化している地域であるか否か。
借地権の譲渡にあたって名義書替料を一般に譲受人または譲渡人のいずれが負担する地域であるか。
以上が評価基準に規定された取引の態様ですが、このほか旧法による借地権を継承したものであるか、新法により契約された借地権であるかの分類も必要と考えられます。
借地権の態様……借地権の態様には次の種類があり、それぞれ借地権価格と関連します。
創設されたものか継承されたものか……更地であったものを新たに借地権を設定したものか、前借地人から引き継いだ借地権であるかの別です。
前者は建物新築時にみられ、後者は借地権付建物の譲渡を受けた借地権にみられます。
地上権か賃借権か……建物所有を目的とすることでは同一でも地上権は物権であり譲渡性を有しますが、賃借権は債権であり一般に地主の承諾なしに譲渡または賃貸ができません。
このような権利の強弱が反映し、地上権は賃借権に比しその価格が若干高いことが認められます。
しかし、現実には地上権による借地権の例はほとんどなく、賃借権による借地権が一般的です。
よる借地権において左記表のように期間の長短に関係し、建物の耐用年数による存在の長短から借地権価格に影響します。
し、耐用年数や心理的な側面などによる若干の差は、存在すると考えられます。
噛物が効用が高いことと居住用と異なる間取りであることから着目を要します。
居住用建物を営業用建物に増改築などを行うとき、地主の承諾を必要とします。
契約期間の定めの有無……旧法の期間の定めのない既存借地権は、建物の朽廃により消滅します（新法では廃止）。
したがってこの点に留意し、借地上の建物の残存耐用年数に注意する必要があります。
期間の定めのある場合、建物の朽廃で借地権は消滅しません。
特約条項の有無……特約で価格に影響がある内容には特に注意を払う必要があります。
一般に増改築禁止の特約が多くみられます。
契約は書面か口頭か……契約が契約書などの書面によるものか口頭によるものかの別で、立証の点から書面が望ましいといえます。
登記の有無……借地権は、登記することによって第三者に対抗することができます。
しかし、賃借人は登記請求権を持たず、地主は自分に対し不利なこととして登記に協力しないことから、賃借権の登記はほとんど行われていません。
このようなことから建物保護に関する法律（新法では借地借家法）により、借地上の建物登記をもってその借地権を第三者に対抗することができます。
Ａ借地権借地権の価格……借地権の価格は、借地法（旧法）または借地借家法（新法）に基づき、土地を使用収益することにより借地人に帰属する経済的利益（一時金の授受に基づくものを含む）を貨幣額で表示したものです。
借地人に帰属する経済的利益は、土地を使用収益することによる広範な諸利益を基礎とするものであり、特に次に掲げるものが中心となります。

高級賃貸のよい雰囲気で楽しく取り組めたというのは、高級賃貸にとっても大変良かったと思います。